易出租樓的八大元素

透過這篇網誌,我們想讓你知道的是:深入解構如何能讓你從投資初哥搖身一變成物業投資老手,做到易買易租的秘訣。


剛達入2018年下半年,筆者有見目前樓市橫行,所以興之所至在此分享一下:自問係物業投資初哥的你,都好希望買到一層靚樓,最好梗係價錢平、又好風水的樓。所謂百貨應百客,不同人有不同喜惡,作為地產代理最重要搵到客人心儀物業。

Photo by Kamson Property

有時地產遇見客人帶來風水師父,明明是風景開揚的師傅卻說不合適,翩翩選選擇低層無景單位。筆者對風水命理沒有研究,可能這個低層單位特別夾客人的命格吧。

但作為一位收租投資者,你想層樓能高價租出,未必與風水有關,筆者認為以下八大元素才是關鍵!不要少看這八大元素,畢竟這是筆者綜合十多年的經驗所得。如果八點中有幾項中具備了,層樓一定能快租出,將來賣出時亦比較容易以及高價。

易出租樓的八大元素 >>>
1. 單邊窗咪搞
2. 特色平台/露台/天台
3. 金木水火土
4. 一梯二伙定二梯八伙?
5. 買市區樓定買新界樓好
6. 有看更無看更?
7. 無裝修定有裝修?
8. 需唔需要請設計師?

現在馬上圖文並茂,為大家逐一解說:

1. 單邊窗咪搞

單邊窗的意思,即係整個物業單位只有一邊窗,又或者一邊窗加上一個向天井的窗口。呢種單位裝修起上嚟layout 非常難搞,主要原因係不知道將客廳設計在窗邊,定係將房間佈置在窗邊。。。有人喜歡客廳明亮一點,房間暗一點;相反有啲客人鍾意房間光亮,客廳暗少少都冇問題。

另外廚房以及廁所亦唔會有自然光,加上空氣亦難以流通。導致此種單位的租出率大打折扣,就算搵到啱租客亦都難以提高租價租出。。。

再加上,如日後有潛在買家黎睇樓時,識貨有經驗的也不會選擇這類型單位作為首選(除非銀碼非常吸引)。所以單憑上述幾點,已可預測這類物業轉售的可能性減低。除非買入價有大折讓,或手頭預算所限,筆者建議初哥勿試。

(這個單位有個平台,樓底高。新買家用了不少腦力才決定房間在平台側)

2. 特色平台/露台/天台

眾所週知,中、上環區的物業特別吸引到外籍人士租住或投資,佢哋亦非常喜歡單位有戶外空間!多一個平台或者天台,除咗可以享受戶外空間,仲可以係放假日子,邀請一大班朋友開party;有或只有小小露台,都可以種下盆栽植物。

對於租客黎講,可以多一份優閒生活的「幻想」, 增加了佢哋願意比更高租金去租住該物業的機率。 之所以說是「幻想」,是因為租客通常係睇樓時,會同時聯想緊係此單位的戶外空間生活的境況,這種想像絕大部份是美好的想像。而係佢哋租住期間,係特色平台或天台大多數只會開過一、兩次House warming party;而甚少會長時間在此空間活動~這個例子可讓現業主、準買家投資收租時,作為參考考慮收取更高租金。

(這個單位還設計了戶口影院)

3. 金木水火土

綜合多年經驗,容易租出的單位都有一個共同特色,就係金、木、水、火、土,這五種元素並存。首先,「木」和「土」為基本,亦應佔據全屋大部份裝修。例如墙身為「土」,地板為「木」,這是顯而易見的基本元素。「火」為光線,廚房之位置及佔用的空間。「水」泛指廁所,主要視乎來去水的暢順程度等。

外籍租客通常都較為重視沖澡(廁所空間)而輕煮食(廚房)。若果空間有限,業主寧願把廁所造好一點,千萬不可建濕廁 (註: 即馬桶同沖澡沒有分隔的廁所)。筆者見過一個開放式單位,廚房細得像酒店Pantry一樣,沖澡間卻Spacious, 該單位過去長時間都不乏租客,一點都不難租出!

最後就是「金」,包括金屬,如不銹鋼、生鐵等元素,如果能加入點綴,整個單位自然顯得分外平衡,感覺良好。以筆者從事多年地產代理的生涯中,也遇過一個「反面教材」,試過有位業主客人因個人喜好,將單位的廚櫃、廁所及房間傢俬等,全部打造成不鏽鋼面,甚至連大床都是用不鏽鋼的,整間屋顯得冷冷冰冰的,所以這類偏鋒的裝修很難搵到租客。

(金木水土平衡 ,雖自然光線不足此單位卻快租出)

(金太多,金屬床架,金屬衣櫃)

(木太多,還造了個假天花。貴為One Pacific Heights 搶手豪宅,但這個單位花了很長時間才租出)

 

4. 「一梯二伙」定「二梯八伙」?

全港有好多單幢樓,有一部電梯每一層都到達,每層只有2個單位;而另外也有些單幢樓有「單雙」電梯,每層有多達八伙。那究竟遇到相似價錢、裝修、layout時,置業初哥應選哪一幢大廈作投資收租呢?答案會係:「2梯8伙」。

主要原因有二: 第一就係如果電梯如果損壞或維修時,有「單雙」電梯的起碼可以選擇行上一層或落一層坐另外一部。但如果只得一部電梯,只得唯一選擇。。。就是當做運動行樓梯。而第二個原因,就係「2梯8伙」的大廈成交相對多,當樓市向上時,單位叫價容易有成交去支持,銀行估到價的情況下自然容易賣出。於上環有不少「1梯2伙」的大廈,升幅不及大市,就算裝修不錯,代理都需花不少口才加力氣才能成功賣出。

(文咸西街建南大廈,對流窗,layout不錯。卻因「1梯2伙」,不易賣出,估價亦偏低)

(「2梯8伙」,成交多。就算Layout唔靚,但買賣活躍,易入易出。)

5. 買市區樓定買新界樓好?

地產投資的黃金定律: Location, Location & location可見投資地點的重要性!

有客人買入將軍澳新樓,因為相同價錢可以比市區買入多5成至一倍的實用面積,而且新樓有靚會所,配套也日趨完善,自然提升不少買家買入的意欲。筆者在此暫不談以個人自住置業為目的,因為一樣米百樣人,作為自住樓最重要自己住得舒服。

但以投資⻆度看,同樣的價錢,如600多萬可以在日出康城買一個500多呎實用的單位(收租約$15-$17K/月)。而在上環,只可買入不足300呎實用的中源中心(收租在$17K-$18K )。但不可忽視這些舊樓的好處,包括管理費平、差餉平,而且好容易租出!而且不少在中環、灣仔返工的打工仔,普遍返工時間長(正所謂有返工無收工),所以這一類客人搵樓租的主要目的都會想住近一點,反而對大廈要求不高,只要合乎基本要求,如乾淨企理,周邊有齊生活配套等,係客源充足的情況下,市區樓當然會容易出租。

另外新屋苑管理費高達$5/呎。每月租客俾你的租金有不少都俾了管理公司。當然,換句話講準備買30年以上的舊樓亦要先留意大廈做咗維修未,因為維修費用少則幾萬,多則十多二十萬。對於預算不高的客人,要小心計好數才好下注。

6. 有看更無看更?

如果你目標租客是外藉人仕,尤其係中、上環區,佢哋唔會介意有沒有看更,反而更着重出租單位的內部裝修。根據金誠物業於中、上環從事地產代理10年以上的經營,當中租出的不少唐樓夜晚是沒有看更,更加連樓梯燈都無,但外藉人仕都會照租用,而且佢地租住的單位實用呎價更可高達$70/呎。所以如果你準備投資物業並以收租為目標,而又對租客的類型沒有定案,那麼一幢20至30多年、有日夜看更的樓可能會係你的最佳選擇。

7. 無裝修定有裝修?

如果沒有裝修的舊樓若以實用面積計算,通常只能以$30/呎/月租金。相反,有裝修的可以達到$60-$120/呎。裝修費用一般大約為 $1,000/呎。經驗中有外籍業主,好多時候都會用差不多$2000/呎的裝修費用去全新打造單位,於中、上環一帶租金開價能在$60/呎或以上。即一個300呎的單位,租金在$21,000以上。

如果是普通甚至是以「殘裝」出租的話,該單位很可能只在$10,000以下。所以要高回報的話,裝修不可缺少,尤其30年以上的舊樓。如果像帝后華庭這種十多年的屋苑物業,租客搬出後簡單翻新油油即可,無需浪費金錢進行大裝修,因為大裝修後的租金估計也不會相差太遠。

(此圖為荷李活道太榮樓唐樓單位,約300呎實用 濕廁、公屋式廚房,2016年出租時實收租金為$9,000/月。)

( 同一幢而面積大少少的唐樓單位,金誠物業於同期2016年幫業主租出$18,500, 現時(2018年)租金更達$20,000)

8. 需唔需要請設計師?

有時遇到一些業主放盤時,誇口用了五六十萬去裝修一個400呎的單位,一上樓睇之下,原來係筆者及同事們經常形容的「裝修師傅式」裝修:最明顯的是淺灰/白色地磚,文化墙,大花紋窗簾布,不合比例的廚櫃,更過份的是原用原則濕廁等等。當然業主一心放盤比我哋幫手,無理由踩到一文不值(裝修費已出,唔通叫業主重新再整過咩)。

「裝修師傅式」裝修其實也是走大路問題不大,最過份的就是「KTV式」裝修,大家試試想像一下國內卡拉OK場所的裝修邊會懂我的意思了。裝修費已經用咗,但如果新收的租金同未裝修時分別不大的話,就係浪費!但如果你肯花多少少請到相熟或推介的室內設計師,由選材料、規劃layout, 跟工程,一條龍跟足晒,自然稱心又可放心。

如果你不想花大錢,只有一個好的工程師傅,也有辦法,不妨跟跟下幾個要點:

 >> 地板最好用木或竹的。地板不能反光。如果要用地磗的話,用啞色、深色的。白色的地磗會容易污漕,租客沒有家傭的,只添煩惱。
>> 寧願一個小廚房不要細廁所
>> 放床空間最少4.5 呎 x 6呎6吋。
>> 有內置洗衣/干衣機
>> 對顏色沒有信心的,盡量用 木、白、灰色為主。因為這些顏色中性,男女租客都可入住。
>> 如果單位細過250呎,開於式比1房更好。如果有350’以上,最好1房。因為一對年青夫婦入住時有間隔,有各自空間,更合相處。

(呢個係業主聲稱花左幾十萬裝修的單位:廚櫃面連爐頭孔都沒有開。無考慮到洗衣機、雪櫃位置,昇盤超細。廚櫃段呎計算,貴而不實 。)

(由金誠物業管理有限公司管理的單位,用燒面石做櫥櫃面。地面花磗淘寶買回,洗衣干衣機在右下⻆。 地盤式手工,華而實用,兩代法籍租客反而喜歡這種rustic工業風)

(這種光亮開放式單位,設計精緻,裝修費用高昂。約300’實用的單位租金$21,000 / 月)

(以上係十年前的相片及裝修。該大業主把其所有單位裝修以白色為主,男女佳合住。業主不應注入太多個人化裝修,反而像精裝記事簿 ,讓租客把自己的性格及故事寄居在內。)

總結

總結來說,如果咁啱你看客有層舊樓,不妨係裝修前,親臨我哋金誠物業,搵個啱傾代理比下意見。你付出的裝修費用不等於有相等的回報,邊一裝修項目重要,邊一樣不應花費。用得其所最為重要。筆者會不定期繼續與大家分享地產、樓市的最新資訊以及經營中遇到的有趣人和事,敬請密切關注我哋呢個專欄!


關於這頁:此文由筆者–Brian Chan向「金誠物業代理 Kamson Property」網站提供,刊登日期是:2018-08-23。這網頁所載內容純屬作者的個人意見,並不代表本網站之立場,如發現有任何問題,請讓我們知道。

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