想喺香港買樓,買一手樓定二手樓,點揀先啱?

透過這篇網誌,我們想讓你知道的是:助你準備首次置業前,評估及分析「一手樓」或是「二手樓」才是你的最佳選擇!


現時樓價高企(2018年),想喺香港買樓,不得不接受今日的最高價將成為明日的筍價。在過去十年不斷預測樓市會向下的朋友及客人,相信與筆者都有同一感受。不論一手樓定二手樓,爭取到最佳上車時機,擁有人生的「第一層樓」先係最佳答案。

想喺香港買樓,買一手樓定二手樓,點揀先啱?

Photo by Florian Wehde

話雖如此,有見近兩、三年一手市道普遍暢旺,人人都爭住去「搶」的現象屢見不鮮。抽到頭飛的準買家,顯得俾中六合彩更加開心,真喺買層樓好似買菜咁易(決定);而另一方面,一手樓發展商與銀行、財務公司等的積極合作,如提供最高80% 買樓按揭,以致各色其式的優惠實在令人欲罷不能。

相反,二手市道萎縮,可以選擇的二手樓,尤其交吉盤相對越來越少,甚至可以用罕有黎形容。所以近年想上車的朋友及客人都紛紛追問筆者同一個問題: 究竟買一手樓好定喺二手樓好呢?

首先,我哋可嘗試分別以「一手樓」及「二手樓」的優、缺點來分析邊個先會喺你的最佳答案:

比較優點缺點
一手樓全新用料,多種上樓、按揭優惠明顯溢價,會所及管理費較高
二手樓緊貼市場定價,管理費相對較低較易買到「麻煩樓」,需給付大廈維修費用

 

喺香港買樓

Photo by Dan Gold

一手樓的優點

發展建樓用地主要有兩種,一種是來自政府拍賣,另一種就是舊樓重建。無論這些新樓位於那一地段,發展商都會把其包裝成豪宅。氣派堂皇的入口,深水泳池以及華麗的會所,令一眾住客入住後自覺得社會身份頓時提升。最重要的是,發展商提供不同的建築期付款優惠,加上最高可以借到8成的按揭,對於沒有幾百萬首期郤有十幾萬月薪的用家尤其吸引。發展商可以說明碼實價,即是如果你在價單出的後,抽籤選樓時發展商的價錢不會改變。對於首次置業,不欲與二手業主/地產經紀泥漿摔交的市場新手,這明碼實價的方式最受歡迎。

還有,新樓用料必定係全新,買家每當驗樓時發現有任何問題,發展商通常都會跟進包整好等等,對比起買二手樓,的確省郤不少執漏/裝修,甚至住落先發現的問題。

一手樓的缺點

一手樓最顯註的問題通常係溢價,亦即發展商Mark的價錢比實際價人值(Intrinsic Value) 都高出20%-30%。當買入時,發展商可以說是市場上唯一供應商,在二手沒有比較,同區亦沒有新樓比較下,發展商可以任意定價,正如之前提到明碼實價,願者購買。要驗正這個假設,當住宅物業買入3年後重新推出二手市場時,我哋不時聽到平手出售,賺幾個巴仙,有些不太好的地區甚至會蝕讓。而與此同時買入的二手樓已經在市場上升了幾十個巴仙。當發展商賣出物業後,該物業轉售時就成為二手市場,二手定價,於是新的買家會比較同區成交、實際租值等,最後會支付一個二手的價格,而不是發展商的近乎壟斷的價格。

喺香港買樓

圖片來自:一手住宅物業銷售監管局

所以正因上述原因,一手住宅物業銷售監管局也在今年時間推出宣傳活動「買一手樓   睇清楚‧計清楚‧諗清楚」,提醒各準賣方先看清楚提供的售樓書、價單及銷售安排;計算清楚支付條款、按揭和雜費;考慮清楚負擔能力。以及如果沒有簽買賣合約,已繳付樓價百分之五的訂金會被沒收等資訊。


喺香港買樓

Photo by James Connolly

二手樓的優點

正如上一段提及,二手樓的價錢通常係以市場交易來定價,有買有賣,即購入的價錢通常為一個合符買賣雙方期望的價錢。故無論在高價樓市或樓市低潮時,你買入的價錢都對市場有參考價值。現在資訊流通下,買賣雙方都明曉物業的真實價值。隨時市場上升,買入的二手物業亦會隨之上升,沒有溢價要追的情況下,物業的二手價格與市場趨勢同步。

另外,一手樓的會所、保安工作等雜費肯定不低,每月管理費高層單位達$5/呎。發展商通常會指定關連公司作為將來的物業管理公司。管理公司每月收取總額10-20% 作為管理人收入,對發展商來說是一隻現金牛,而且收入會源源不絕。以我哋上環區著名屋苑帝后華庭(2003年入伙)為例,此屋苑為一個3幢樓過千戶的屋苑,2房實用面積392呎的單位每月的管理費大約港幣$900左右,亦即實用約$2.29/呎。小數怕長計,一比較之下,買入二手樓入住每月管理費都俾少好多。

二手樓的缺點

二手樓的問題在於,準買家未必對該區或該幢樓有認識,除非有相熟可靠的地產代理幫忙跟進,會很容易買上「麻煩樓」。若然真的買中「麻煩樓」,很大機會須支付額外的裝修或其他費用;而有些二手舊樓,買入後過幾年又要夾錢做大廈維修,雖然維修後大廈的售價及租金都會升值,但大廈維修每戶少則夾幾萬,多則十多二十萬,「麻煩樓」還包括有漏水、屋宇署命令未除、大廈消防命令等問題,如果沒有心理及資金準備,買家將會承受不少壓力及煩惱。另外,也不得不考慮,若該大廈多凶宅,例如著名的灣仔嘉薈軒,很多買家因凶宅多而郤步。。。即使不是凶宅同層,再轉售時如準買家介意的話,其實亦減少出貨命中率,即出售難度加大了。

喺香港買樓_金誠物業幫到你

Photo by Farzaan Kassam

總結

總結來說,不論「一手樓」還是「二手樓」均會有各自的「棒場客」。所以回答文章的標題:「想喺香港買樓,買一手樓定二手樓,點揀先啱?」我會首先幫客人分析以下兩個大前提:

  1. 是否一定要住新樓?

  2. 會否考慮在不久將來出租或轉售出去?

如果你是一個有實力的投資者,持貨能力高而諗住不想為物業維護而煩惱的話,自然買一手樓會方便容易及稱心。但如果該物業係你人生的第一層樓,而你手頭資金又”孟孟緊”,甚至好有機會出售物業去解決生意之急的話,筆者建議你首先考慮買二手樓,出擊前做多D功課,減少買上「麻煩樓」的可能,你將會上到一架好車。


關於這頁:此文由筆者–Brian Chan向「金誠物業代理 Kamson Property」網站提供,刊登日期是:2018-07-13。這網頁所載內容純屬作者的個人意見,並不代表本網站之立場,如發現有任何問題,請讓我們知道。

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