【特色戶值幾錢?】不可不知的特色天台 / 平台定價法

透過這篇網誌,我們想讓你知道的是:特色戶呎價的最佳計算公式及最值錢因素!

一個物業連帶天台/平台售價往往都會俾樓下或相隣的單位更高。 現時市場普遍認同擁有戶外空間是一個特色, 租金可以高一點而售價會更高。問題係,夠竟一個平台/天台應該值幾多錢呢?一幢幾十層樓高的大廈只有幾個連天台的單位,成交數量低,且有些成交久遠而沒有參考價值。要定立一刀切的標準肯定沒有,筆者集合不少用家、投資者的意見,得出以下的公式俾大家參考。

基本參考二種定價:

平台面積的25% 或 33% 作為室內面積計算。  (1/4 or 1/3)

如要計算每個特色戶的室外空間,基本上在資訊聆中就可找到其實用面積。當以室外空間的實用面積,再乘以以上建議的百分比(25% 或 33%),再乘以樓上樓下的相似單位平均實用呎價,就可得出該特色平台/天台的價值。

譬如一個實用面積500呎的單位,連天台300呎。假如該相似層數而沒有天台的單位平均實用呎價為$20,000/呎。就是說這個連天台的單位的呎價為 (300’ x 25% x $20,000) + (500’ x 20,000) = $1,150萬。

問題是究竟以1/4 還是 1/3 去計算呢?

基本上「空中花園」會是最值錢,其次會係天台及低層平台 。「空中花園」就是在一幢大廈的高層位置,物業有個空中大平台(例如上環區麗雅苑,其中的25樓)。平台出入方便,通常在廳的位置沒有梯級的情況行出,而「空中花園」因為光線足,空氣流通且容易出入使用,所以價錢一般會最高。

量價起點應為室內面積內的33%起作為基礎。天台私隱高,光線足,但相對低層平台則起碼要上一層樓梯,出入不太方便,使用率偏低,故天台及低層平台的量價起點約為室內的25%。

有發展商背景的客人喜歡以 1/8 室內面積去計算一個唐樓天台的價值。假設天台比室內面積通常細一點(7成),即是說他們計算的基礎點為約 天台面積的18%。發展商不會理會該天台是否有裝修,換句話說一個天台/平台不應低於實際面積的18%。

有了18%最低價值 ,25%、33%作為量價起點,我們再根據天台/平台的優缺點而加少少或減少少,就可以計算得這個特色單位的市場價值了。

(上環樂古道樂古道麗雅苑26/F 空中花園)

(上環康威花園 36/F天台)

(皇后大道西博士台 低層平台。因與旁邊大廈相隔一個公園,雖然私隱度不高,但光線柔和充足)

在定下量價基礎後,以下有幾種因素會令到平台的價值增加或減少:

增值減值原因
光線足光線不足香港地插針式起樓,低層平台因週邊大廈阻擋而光線差,影響低層平台吸引力。相反天台或空中花園很少有此光照問題。
結構完善漏水/樓上滴水天台樓原來時間面對漏水問題,如果漏水而要處理的話,保守都要十多萬去做防水。低層平台則要留意大廈有無做冷氣機排水喉,如果沒有做的話,夏天時滴水由外牆流下,引起地下經常濕滑起苔蘚問題。
– –公用設施如果公用設施,最常見的水錶位設在天台裡面,會影響私隱度,且大廈維修人員/水務處人員不時出入,影響天台價值。
– –僭建物現時銀行審批按揭時見到物業有平台或天台,如果交吉的話,一定會派測量師行來勘察,以了解是否有僭建物。而屋宇署對市區的僭建物幾乎都出了ORDER。
– –污水排氣大廈的污水渠都會有一條排氣喉,排走污水喉內氣壓,減少馬桶倒灌的機會。如果天台旁邊有個一條這裡氣喉,很多時候都會有一陣噁心的氣味,令天台吸引力減半。
海景/公園景– –有靚風景,無論是否連天台,價值都會比樓景單位高。
有防漏有裝修– –有些業主在賣出時連靚裝修以及做好防水工作,此種天台/平台要加分。

(天台左邊為水錶,水務處職員要不時進入抄錶,減低私隱 )

(綠色框就是污水喉的排氣喉,要留意氣味是否強烈)

(有靚景的天台,即使在唐樓上,怡人景色特別容易租出)

(山道 文豪花園天台)

(山道 文豪花園連天台, 內置入則樓梯,出入天台相對方便,叫價往往更高。室內696’實用連天台,2018年7月以$1,590萬售出)

(低層單位平台可用高大盆載增加私隱度)


 

 

以帝后華庭現正放售2座47樓 連天台物業作參考。該物業實用面積為534呎+199呎天台(資訊聆)現連租約$29,000/月,放售$1,450萬。

最新成交參考為2座37樓I室,2018年8月以$1255萬成交,實用516呎,平均呎價為$24,321/呎。因為37樓與47樓相差9層,每層以0.45%價值增加(以LP6價單粗略計算),即若37樓I室在47樓的話,成交價為$1255萬 x (1+0.45%x9) = $1305. 8萬。

以放賣樓價 $1450萬 - $1305萬 =$145萬。即業主覺得該天台價值 145萬。
再以 145萬 / 199呎/(24321*1.0405) = 28.8%

以是說該業主有機會天台定價基點為25% (1/4)。由於天台望海,有來去水能種花開Party。但由於帝后華庭上天台的樓梯轉折,影響使用方便度。故只可以說此47樓單位定價合理,以市場價出售。

此單位現正連租約放售(截至2018年10月頭),有興趣買此單位,不妨到我們帝后華庭分店傾傾。

 

筆者:Brian Chan  金誠物業  l  香港大學 建築策劃管理學碩士


關於這頁:此文由筆者–Brian Chan向「金誠物業代理 Kamson Property」網站提供,刊登日期是:2018-09-01。這網頁所載內容純屬作者的個人意見,並不代表本網站之立場,如發現有任何問題,請讓我們知道。

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